过去十年,没买房就白干了!但未来财富的逻辑变了……

时间:2018-07-14 01:30 来源:未知

过去十年,买房就是赢家!

近期由于市场大幅下跌,我们和客户交流,经常听到各种悲伤的段子,最开始说的是“10年以前入行的时候上证综指就是3000点,10年以后还是3000点”,结果最近讲不下去了,变成了“20年以前入行的时候就是2000多点,现在还是2000多点”。居然选中了一个20年都不变的行业,肯定是入错行了,说多了都是泪啊!

事实上,确实在过去的10多年的中国,选择什么作为职业可能并不重要,但是有没有买房却是至关重要,买了房的就是人生赢家,没有买房的就是输家。在我们的身边,这样的例子屡见不鲜,有的人工作并不出色,但就是买房早、敢于加杠杆,就早早的实现了财务自由。而有的人努力工作,就是没有及时买房,到后来就再也上不了车。

而从回报来看,房地产也毫无疑问是最好的行业。

从福布斯富豪榜来看,在过去的4年当中,有三年的首富都是来自房地产行业,其中15、16年万达的王健林身家高达2000亿,而17年首富的全部的身家高达2800亿。2016年的王老板有一句话曾经红遍网络:“先定一个小目标,比如挣它一个亿”!

2017年,中国的人均可支配收入只有2.6万元,其中农村居民人均可支配收入仅为1.3万元,城镇居民人均可支配收入为3.6万元,城镇居民收入是农村居民的2.7倍,这说明在城镇生活的已经是中国的幸福阶层了。而在城镇生活,17年城镇居民的平均工资在6万元左右(17年城镇私营及非私营单位的平均工资分别是7.4万元和4.6万元)。而最新的个人所得税起征点,根据个税法修正案草案,将调到6万元,这一方面意味着这次减税对低收入阶层的实惠很大,因为多数城镇居民的工资将低于起征点。

另一方面,在广大老百姓为收入终于不用交个税而沾沾自喜的时候,却不知道在地产行业,人家连小目标都实现了:比如港股打工皇帝恒大总裁夏海钧的年薪高达2.8亿,一年可以实现3个小目标。

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源于货币超发,奖励举债投机!

然而我们要问的是,凭什么房地产可以赚这么多钱?

要论努力工作,相信大家都不差,中国人是有名的勤奋。但是凭什么搞房地产的就能实现财富自由小目标,别人就要为交不交得起个税来纠结呢?

而且我们的房子没有土地的产权,只有房子的产权,说白了就是一堆钢筋水泥,每年都在折旧,凭什么卖的这么贵,要搭上大家一辈子的积蓄呢?

根本原因其实在于货币超发。

在07年的时候,中国的广义货币648只有40万亿,而到了2017年就接近170万亿,如果再加上各种影子银行、真实的货币差不多已经超过200万亿了,这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。

但与此同时,中国经济的实际产出并没有增加那么多。从07年到17年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,17年中国经济的实际总产出差不多比07年翻了一倍,但同期的实际货币总量翻了5倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的年均贬值幅度接近10%。

从统计局公布的新房销售数据来看,07年时的全国新房销售均价为每平米3900元,到17年末的销售均价为每平米7900元,新房价格翻了一倍多,这差不多就是全国货币实际贬值的幅度。而且考虑到新房通常越盖越远,新房价格变化远远低估了房价的真实涨幅。所以货币超发才是中国房价大涨的根本原因,因为钱发的太多了,所以钱就不值钱了。

货币超发的结果其实是在奖励举债、打击储蓄,奖励投机倒把、打击努力工作。

我们可以简单算一笔账。在过去10年,如果努力工作,每年的收入增幅大约就在10%左右。但工资增幅10%不代表资产能增值10%,因为一旦把收入存在银行,每年的利息增值幅度大约只有2%左右,而货币每年的真实贬值幅度接近10%,这就意味着努力工作存钱的人,其实是越来越穷。而相反的是,如果不存钱,而是找银行借一笔钱,每年啥也不用干,这笔债务就贬值了10%,相当于资产就增值了10%,找银行借钱投机的人越来越富。

而且靠工资存钱,得一点一点的攒,而找银行借钱,可以一次借一大笔。比如说按照目前城镇居民平均6万的年工资,扣除各种生活开支,一年能攒2万下来就不错了。但是按照目前全国8000元/平米的新房均价,通常新房面积大约100平米,意味着新房的售价平均大约在80万,如果只付三成首付的话,相当于可以找银行贷款56万,差不多相当于普通人工作一辈子能攒下来的钱。

问题是努力干活存钱,一辈子下来,可能就是攒了5、60万,但是人家只要胆子大找银行贷款买房了,啥都不用干,过10年靠货币贬值可能也能赚5、60万,那应该努力干活还是举债投机呢?

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美国6/70年代:投机分子发财

而投机分子发财,并不是我们的特例,其实在美国的6/70年代,日本的80年代,也都是各种投机分子成为人生赢家。

尤其是美国的1970年代,和中国的过去10年非常类似。我们最开始调侃说A股已经有接近20年没怎么涨了,其实在美国的1970年代也一样,在1964年,道琼斯指数就达到了800点,但是到了1981年,道琼斯指数还是只有800点,也是整整17年股市没涨。

如果在当时的美国努力工作,在70年代初的时薪为3.3美元,到70年代末翻一倍到6.6美元,大概每年增长7%。如果又不幸拿钱去买了股票,那么资产20年都没有太大的变化。

但是如果去买房,70年代美国的房价涨了1.5倍,年均涨幅大约10%。如果去投机石油,70年代油价涨了10倍,年均涨幅大约26%。如果去投机黄金,70年代黄金涨了15倍,年均涨幅大约31%。

在美国的1970年代,由于油价和金价的大涨,来自石油行业的保罗.盖蒂和邦克.亨特相继成为美国首富。尤其是邦克,其财富扩张史就是一部投机史,最早靠石油发家,之后又投机大豆赚了一笔,最后又通过投机白银而闻名于世界。

而投机分子发财的核心原因同样在于货币超发。美国70年代的年均货币增速达到10%,但是每年的实际经济增速只有3%,相当于货币每年自动贬值7%。

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美国80年代以后:

投机江河日下,创新成为首富

而在80年代以后,美国的财富故事发生了翻天覆地的变化。

对于投机分子而言,是步入到了失意的40年。比如从油价来看,在80年代初油价就达到32.5美元/桶,而经过了差不多40年,油价只是翻了一倍左右到75美元/桶,年均涨幅只有2%。从金价来看,在80年代初金价就达到512美元/盎司,而目前的金价大约1250美元/盎司,也是40年才翻了一倍多,年均涨幅也只有2%。而房价40年涨了5倍左右,年均涨幅也只有5%。

而最大的赢家来自于科技行业。以纳斯达克指数为例,在80年代初的纳指只有151点,到现在已经超过7500点,在过去40年的涨幅高达50倍。

(责任编辑:admin)

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